Ugovor o zakupu


Ovde možete pogledati modele ugovora o zakupu.

Ugovor o zakupu je ugovor na osnovu koga se jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje da će predati određenu nepotrošnu stvar drugoj ugovornoj strani (zakupcu) na upotrebu, a ovaj se obavezuje da za to plaća određenu naknadu i da po isteku određenog vremena istu stvar vrati.

Pravne osobine

Ugovor o zakupu je dvostrani pravni posao inter vivos (za života). Po svojoj pravnoj prirodi ugovor o zakupu predstavlja dvostrano obavezan ugovor i teretan jer stvara obaveze za obe strane. Ugovor o zakupu je komutativan ugovor jer se u trenutku njegovog zaključenja zna koja je strana poverilac a koja je dužnik i kolika je vrednost prestacije. Ugovor o zakupu je imenovan ugovor jer zakonom regulisan. Zakup je neformalan ugovor jer je za njegov nastanak dovoljna saglasnost volja ali postoje i situacije kada je formalan i mora imati pismenu formu( npr. zakup stana). Ugovor o zakupu se u svakom slučaju ne mora overavati kod notara da bi bio punovažan. Zakup je ugovor sa trajnim izvršenjem obaveza a ne trenutnim.

Pravna regulacija

Opšte odredbe ugovora o zakupu su regulisane Zakonom o obligacionim odnosima. Pojedini zakoni dopunjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima ili odnose povodom zakupa drugačije regulišu. Posebne odredbe ugovora o zakupu stana se nalaze u Zakonu o stanovanju koji je lex specialis u odnosu na ZOO, a odredbe o zakupu poljoprivrednog zemljišta se nalaze u Zakonu o poljoprivrednom zemljištu koji je takođe lex specialis u odnosu na ZOO kada je poljoprivredno zemljište u pitanju.

Podzakup

Zakupac može zakupljenu stvar dati drugome na upotrebu (podzakup), samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupodavac može u ugovoru o zakupu isključiti pravo zakupca da zasniva podzakup, on ovo može učiniti samo iz opravdanih razloga. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu kada je zakupljena stvar data u podzakup protivno njegovoj dozvoli kada je ona po ugovoru ili zakonu potrebna. Zakupodavac može radi naplate svojih potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa zahtevati neposredno od podzakupca isplatu iznosa koji podzukpac duguje zakupcu po osnovu podzakupa. Podzakup u svakom slučaju prestaje onda kada prestane i zakup.



Bitni elementi

Ugovor o zakupu 1

Najbitniji element ugovora o zakupu je predmet zakupa. Osim predmeta zakupa bitni elementi ugovora su vreme trajanja zakupa i zakupnina. Ukoliko nedostaje ili nije odrediv neki od ovih bitnih elemenata dovodi se u pitanje punovažnost ugovora, postoje i manje bitni elementi bez kojih ugovor može opstati a koji se u praksi često ugovaraju poput odredbi vezanih za depozit, naknadu štete ili odgovornost za plaćanje računa koji se odnose na zakupljenu stvar.

Predmet zakupa

Za predmet zakupa je značajno da to mora biti određena nepotrošna stvar. Stvari koje se troše prvom upotrebom ne mogu biti predmet ugovora o zakupu. Predmet zakupa u širem smislu može biti i određeno imovinsko pravo (npr. licenca). Zakup može imati kao predmet osim postojećih i buduće stvari. Bitno je da predmet zakupa bude odrediva stvar.

Zakupnina

Zakupnina je naknada koju zakupoprimac daje zakupodavcu za ustupljenu stvar i predstavlja određenu imovinsku korist koja se najčešće sastoji u novcu. Međutim umesto novca kao zakupnina može biti ugovorena predaja izvesne količine plodova koje zakupljena stvar daje(npr. procenat roda sa neke livade). Bitno za punovažnost ugovora je da zakupnina bude odrediva.

Vreme trajanja zakupa

Upotreba zakupljene stvari se vrši za određeno vreme koje kad istekne zakupac je dužan da vrati zakupodavcu upotrebljavanu stvar. Stranke same određuje vreme trajanja zakupa a ako ono nije ugovorom određeno smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme što daje pravo obojici ugovarača da otkažu ugovor o zakupu u otkaznom roku. Najčešće se vreme trajanja ugovara kalendarski ili sobzirom na neku buduću izvesnu okolnost.

Obaveze zakupodavca


Obaveza predaje stvari

Predaja stvari podrazumeva vršenje određenih radnji kojima se omogućava državina zakupca prema zakupljenoj stvari. Ako su u pitanju pokretne stvari predaja se obično vrši faktičkim uručenjem stvari iz ruke u ruku. Moguća je i simbolična predaja (npr. ključevi od automobila ili stana).

Zakupodavac je u obavezi da zakupcu preda stvar u ispravnom stanju. Stvar je u ispravnom stanju ako može poslužiti svrsi za koju je ugovor zaključen. Zakupodavac je dužan da stvar koja je predmet zakupa čuva sa potrebnom pažnjom do momenta predaje. Ukoliko momenat predaje nije ugovoren niti se može odrediti s obzirom na prirodu, cilj i druge relevantne okolnosti konkretnog posla zakupodavac može odmah zahtevati od zakupca da prihvati predaju zakupljene stvari.

Mesto u kome se vrši predaja stvari se određuje ugovorom. Ukoliko mesto predaje stvari nije ugovorom određeno ispunjenje obaveze se vrši u mestu u kome je dužnik imao prebivalište a ako je reč o nepokretnoj stvari predaja se vrši u mestu gde se stvar nalazi.

Troškove predaje snosi zakupodavac, ukoliko stranke u ugovoru nisu drugačije predvidele. Stvar se predaje zajedno sa pripacima stvari.

Obaveza održavanja stvari

Zakupodavac je dužan da stvar koju je predao održava za vreme trajanja zakupa. Postoje dve vrste troškova vezanih za održavanje. Jednu vrstu čine svi troškovi koji su izazvani redovnom upotrebom stvari i tekućim održavanjem, ovu vrstu troškova snosi zakupac. Drugu vrstu troškova čine troškovi vanrednog održavanja koje snosi zakupodavac, primera radi popravka sijalice je redovni trošak koji će snositi zakupac a zamena prozora u stanu je vanredni trošak koji će snositi zakupodavac.

Ako zakupac u hitnim slučajevima sam snosi vanredne troškove on će iste smeti potraživati od zakupodavca. Ako potrebne popravke zakupljene stvari u većoj meri i za duže vreme ometaju njenu upotrebu zakupac može raskinuti ugovor. Zakupac će imati pravo i na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe stvari zbog njene popravke. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari. Ako bi izmenama stvari bila smanjena u izvesnoj meri zakupčeva upotreba stvari, smanjiće se i zakupnina u odgovarajućoj srazmeri.

Obaveza zaštite

Zakupodavac ima obavezu zaštite zakupca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka stvari. Kada je reč o pravnim nedostacima odosno kada neko pretenduje da vrši neko pravo na stvari i obrati se zakupcu, ovaj je o tome dužan obavestiti zakupodavca ili će odgovarati za štetu osim ukoliko je zakupodavac znao za te nedostatke. Ako se utvrdi da nekom trećem licu pripada pravo koje isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari ugovor o zakupu prestaje po samom zakonu a zakupodavac je dužan nadoknaditi štetu zakupcu koju ovaj zbog smetanja (evikcije) trpi.

Kada pravo trećeg lica samo ograničava zakupčevo pravo (delimina evikcija) zakupac ima pravo izbora, može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Bez obzira na raskid ugovora zakupac uvek ima pravo na naknadu štete koju je pretrpeo.

Što se tiče odgovornosti za materijalne nedostatke zakupac odgovara za sve skrivene materijalne nedostatke koji ometaju upotrebu stvari bez obzira da li je on za njih znao ili nije znao. Ako su ugovorom o zakupu bila predviđena i neka posebna svojstva stvari koja inače za tu stvar nisu karakteristična onda će zakupodavac odgovarati ako stvar nema predviđena svojstva koja su posebno ugovorena.

Ukoliko je nedostatak stvari bio vidljiv već u momentu zaključenja ugovora ili nije mogao ostati nepoznat zakupcu smatra se da je on hteo da pribavi stvar sa manom i da je to uticalo na visinu zakupnine. U ovom slučaju zakupac neće imati pravo na posebnu zaštitu.

Odgovornost za materijalne nedostatke se može ugovorom ograničiti, isključiti ili proširiti. Neće biti punovažna svaka klauzula o isključenju ili ograničenju odgovornosti. Smatra se ništavim onaj sporazum stranaka kojim se isključuje odgovornost zakupodavca ako je on zlonamerno prikrio nedostatke tj. ako je znao za nedostatke i o tome propustio da obavesti zakupca. Sporazumom strana se može isključiti odgovornost za određene mane ali ne i odgovornost za takve mane koje potpuno onemogućavaju upotrebu stvari.

Zakupac je dužan da obavesti zakupodavca bez odlaganja o svakom nedostatku stvari koji bi se pokazao u toku zakupa i o svakoj opasnosti koja bi zapretila zakupljenoj stvari. On neće biti dužan da ovo obaveštenje uputi ako je zakupodavac znao za nedostatak.

U slučaju materijalnog nedostatka stvari zakupac može birati između vise prava: prava na raskid ugovora, sniženje zakupnine, otklanjanje nedostatka ili naknade štete. Ako je u pitanju neotklonjiv nedostatak zakupac može birati između raskida ugovora ili sniženja zakupnine. Ako je u pitanju otklonjiv nedostatak zakupac ne može odmah raskinuti ugovor već prvo mora dati zakupodavcu naknadini primereni rok da nedostatak otkloni a tek ako ni u naknadnom roku nedostatak ne bude otklonjen zakupac može raskinuti ugovor.



Ugovor o zakupu 2


Obaveze zakupca


Obaveza plaćanja zakupnine

Zakupac je dužan da plaća zakupninu za ustupljenu stvar. Zakupnina se najčešće sastoji u novcu ali može biti i u drugim stvarima. Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu. Ako nije drukčije ugovoreno ili u mestu predaje stvari uobičajeno, zakupnina se plaća polugodišnje kada je stvar data u zakup za jednu ili više godina, a ako je data za kraće vreme, po isteku tog vremena.

Kada zakupac ne plaća zakupninu u roku predviđenim ugovorom ili zakonom zakupodavac može raskinuti ugovor ali je pre toga dužan da pozove zakupca na plaćanje i potrebno je da zakupac ne plati zakupninu ni nakon 15 dana od dana ovog poziva. Zakupac može održati ugovor ako plati zakupninu pre nego što mu otkaz zakupa bude saopšten.

Obaveza upotrebe stvari prema ugovoru

Kada zakupac upotrebljava stvar na njemu je obaveza da je upotrebljava sa pažnjom dobrog domaćina ili dobrog privrednika na način kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. Ukoliko zakupac upotrebljava stvar protivno njenoj ugovornoj ili pretpostavljenoj nameni on će odogovarati za svu štetu koja proizlazi bez obzira da li je on upotrebljavao stvar protivno njenoj nameni ili neko drugi kome ju je predao.

Obaveza vraćanja stvari

Kada istekne ugovor o zakupu ili dođe do raskida ugovora zakupac je dužan da zakupodavcu vrati stvar neoštećenu. Stvar se vraća u mestu u kome je bila predata. Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti. Ako je za vreme zakupa izvršio kakve promene na stvari, zakupac je dužan vratiti je u stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup. Zakupac može odneti dodatke koje je učinio na stvari ako se mogu odvojiti bez njenog oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi njihovu vrednost u vreme vraćanja.

Prestanak ugovora o zakupu


Protek vremena

Stranke mogu odrediti vreme trajanja zakupa izričito ili prećutno. Ako je vreme trajanja zakupa izričito ili prećutno određeno onda zakup prestaje protekom vremena na koje je zaključen. Ukoliko je zakup zaključen na određeno vreme i to vreme protekne a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac i zakupodavac smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni. Obezbeđenja koja su dala treće lica (npr. jemstvo) prestaju protekom vremena za koje je zakup zaključen.

Otkaz

Zakup čije trajanje nije određeno voljom stranaka niti se može odrediti prema relevantnim okolnostima ili mesnim običajem, prestaje na osnovu otkaza koji svaka ugovrna strana može dati drugoj strani uvek osim u nevreme, pridržavajući se pri tome pravila o otkaznim rokovima.

Otkazni rok prema Zakonu o obligacionim odnosima iznosi 8 dana i ne može se dati u nevreme. Ovo je opšti otkazni rok pri čemu se posebnim zakonima može predvideti drugačiji rok za zakup pojedinih stvari ( npr. Zakonom o stanovanju je predviđen otkazni rok od 3 meseca kod zakupa stanova). Ako su zakupljene stvari opasne po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, čak i ako je u času zaključenja ugovora to znao.

Propast stvari usled više sile



Ugovor o zakupu propast stvari


Ugovor o zakupu prestaje i pre isteka ugovorenog roka ukoliko zakupljena stvar potpuno propadne, tako da vise ne može biti reč ni o njenom uživanju ni upotrebi. Ako predmet zakupa propadne usled vise sile, onda ni jedna strana nije drugoj za to odgovorna, ali ako se propast desi usled krivice jedne strane drugoj pripada pravo na naknadu štete.

Ako zakupljena stvar bude samo delimično oštećena bez krivice zakupca, opstanak ugovra zavisi od izbora zakupca, on ugovor može raskinuti ili ostati dalje u ugovoru a tražiti sniženje zakupnine.

Smrt stranaka

Ugovor o zakupu ne prestaje smrću stranaka već se nastavlja sa naslednicima umrlog ugovornika sve do isteka ugovrenog vremena trajanja zakupa. Ako su stranke ugovorile da će zakup prestati u slučaju smrti jednog ugovornika takva odredba proizvodi dejstvo i ugovor prestaje momentum smrti ugovornika.

Ugovora o zakupu stana

Pojedine oblike zakupa uređuju posebni zakoni, jedna od najčešćih i najznačajnijih vrsta ugovora o zakupu je ugovor o zakupu stana. Ovaj ugovor se osim Zakonom o obligacionim odnosima dodatno i posebno uređuje novim Zakonom o stanovanju.

Ugovor o zakupu stana za razliku od običnog ugovora o zakupu pokretne stvari koji može biti zaključen i usmeno (ne preporučuje se zbog dokazivanja) mora imati pisanu formu. Ugovor mora sadržati: mesto i datum zaključenja ugovora i podatke o ugovornim stranama, podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana), vreme trajanja zakupa, iznos, način i rokove plaćanja zakupnine, odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi, u skladu sa zakonom, uslove za otkaz ugovora i odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i sl.).

Za ugovor o zakupu stana je karakteristično što je otkazni rok 90 dana za razliku od običnog zakupa gde je otkazni rok samo 8 dana i tom smislu Zakon o stanovanju predviđa drugačije rešenje. Osim obaveznih odredbi ugovor o zakupu stana često sadrži i dodatne odredbe koje je praksa iznedrila poput odredbi o plaćanju depozita, plaćanju, komunalija, naknadi štete, kućnom redu i sl.



Ugovor o zakupu stana


Na kraju možete pogledati primer ugovora o zakupu nepokretnosti:



Ugovorne strane:
ZAKUPODAVAC: (ime i prezime, adresa i jmbg za fizičko lice, odnosno naziv i sedište, matični broj i PIB za pravno lice), i
ZAKUPAC: (ime i prezime, adresa i jmbg za fizičko lice, odnosno naziv i sedište, matični broj i PIB za pravno lice),
dana (datum) godine u (mesto), zaključuju sledeći:

UGOVOR

O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

Ugovorne strane su se sporazumele o sledećem:

Član 1.

Zakupodavac je jedini i isključivi vlasnik - nosilac prava svojine na sledećoj nepokretnosti: (stan, kuća, poslovni prostor i sl.) koja se nalazi u (mesto, ulica i broj), (navesti bliži opis nepokretnosti, sprat, strukturu i sl.) upisan (navesti registar, broj nepokretnosti, katastarska parcela, katastaraska opština).
Zakupodavac je nosilac prava svojine na opisanoj nepokretnosti po osnovu (navesti pravni osnov, npr. ugovor o prodaji nepokretnosti, ugovor o poklonu, ostavinsko rešenje i sl.) od dana (datum) godine, i overenog pod brojem (broj) dana (datum) godine.
Zakupodavac garantuje da na predmetnoj nepokretnosti ne postoje ograničenja niti tereti i prava trećih lica.

Član 2.

Zakupodavac izdaje zakupcu nepokretnost opisanu u članu 1. sa stvarima i opremom navedenim u posebnom zapisniku koji je sastavni deo ovog ugovora.


Član 3.

Zakupac će navedenu nepokretnost koristiti za (navesti svrhu, npr. stanovanje, obavljanje delatnosti i sl.).

Član 4.

Ugovorena cena zakupa za opisanu nepokretnost je (navesti dinarski ili devizni iznos) mesečno neto. Zakupac se obavezuje da će ugovoreni iznos zakupa isplaćivati zakupodavcu (navesti način, uplatom na račun ili gotovinski) do (datum) u mesecu za tekući mesec.
Zakupac je saglasan da kod zakupodavca položi novčani depozit u iznosu od (navesti dinarski ili devizni iznos), koji će biti vraćen nakon prestanka ovog ugovora i iseljenja iz nepokretnosti, ukoliko u svemu budu ispoštovane odredbe ovog ugovora.
Zakupodavac nema pravo da povećava cenu zakupa u toku ugovorenog perioda.


Član 5.

Zakupac se takođe obavezuje da redovno i uredno svakog meseca plaća troškove telefona, utrošene električne energije kao i sve komunalne dažbine koje terete predmetnu nepokretnost, i da priznanice o plaćanju tih računa preda svakog meseca zakupodavcu prilikom isplate zakupnine.


Član 6.

Zakup predmetne nepokretnosti ugovoren je na rok od (navesti rok), s tim što se po isteku navedeni rok može produžiti.
Zakup predmetne nepokretnosti počinje teći od (datum) godine od kog dana teku prava i obaveze iz ovog ugovora.
Zakupodavac se obavezuje da predmetnu nepokretnost preda na korišćenje zakupcu (datum) godine, ispražnjenu od svih lica i stvari.

Član 7.

Zakupac se obavezuje da predmetnu nepokretnost i sve stvari zakupodavca koje se u njoj nalaze, koristi uredno, savesno, shodno njihovoj nameni i svrsi, i sa pažnjom dobrog domaćina, i da ih nakon prestanka ovog ugovora u primljenom stanju vrati zakupodavcu. Zakupac nema pravo da vrši prepravke nepokretnosti bez izričite saglasnosti zakupodavca.


Član 8.

Sve tehničke aparate, opremu i druge stvari koje se nalaze u predmetnoj nepokretnosti zakupac prima u ispravnom stanju, prema zapisniku koji je sastavni deo ovog ugovora, a ukoliko tokom korišćenja dođe do kvara ili oštećenja istih krivicom zakupca, zakupac je dužan da ih opravi o svom trošku, odnosno naknadi njihovu smanjenu vrednost. Ako zakupac tokom trajanja zakupa ili nakon njegovog prestanka ne izvrši neophodne popravke aparata, stvari ili opreme u stanu, ili ako ne plati sve račune i troškove koje treba da plati po ovom ugovoru, zakupodavac je ovlašćen da te troškove može naplatiti iz položenog depozita.
Sve kvarove i oštećenja na nepokretnosti i stvarima koja nastanu usled redovne upotrebe, a posledica su starenja stvari, snosi zakupodavac.
Troškove redovnog održavanja predmetne nepokretnosti snosi zakupac, dok troškovi investicionog održavanja padaju na teret zakupodavca.

Član 9.

Ovaj ugovor je moguće raskinuti sporazumom stranaka.

Svaka od ugovornih strana može jednostrano raskinuti ovaj ugovor u slučaju kršenja obaveza po ovom ugovoru od druge ugovorne strane.
Ugovorna strana koja skrivi raskid ovog ugovora, dužna je da drugoj strani nadoknadi prouzrokovanu štetu.

Svaka od ugovornih strana može jednostrano raskinuti ovaj ugovor i u slučaju kada ne postoji krivica druge strane, s tim što je dužna da drugoj strani to najavi najmanje (broj) dana unapred, kao i da naknadi svu eventualnu štetu drugoj strani koju ona usled tog raskida trpi.

Zakupodavac može jednostrano raskinuti ovaj ugovor, sa otkaznim rokom od (broj) dana, u sledećim slučajevima:
- (navesti slučajeve, npr. ako zakupac ne plati dve zakupnine uzastopno, upotrebljava zakupljenu nepokretnost suprotno odredbama ugovora i sl.).


Član 10

Ugovorne strane mogu menjati ili dopunjavati ovaj ugovor isključivo u pismenoj formi.


Član 11.

U svemu što nije izričito regulisano ovim ugovorom, primenjivaće se odredbe Zakona o obligacionim odnosima.

Član 12.

U slučaju spora iz ovog ugovora koji se ne može rešiti sporazumom ugovornih strana, nadležan je (naziv i sedište suda).

Član 13.

Ovaj ugovor je sačinjen u (broj) istovetnih primeraka, od kojih (broj) za zakupodavca a (broj) primerka za zakupca.


ZAKUPODAVAC
(ime i prezime)


ZAKUPAC
(ime i prezime)

developed by SOFT+ / © Advokat Veljko M. Veličković 2014.