Predugovor kod kupoprodaje nekretnine- Kapara
Kupoprodaja nekretnine je osetljivo pitanje koje ne trpi greške, jer bi svaki pogrešan korak kupca mogao skupo da košta. Iz tog razloga našoj advokatskoj kancelariji se obraćaju brojni klijenti koji žele da budemo posrednici i ispratimo pravnu ispravnost svih elemenata kupoprodajnog ugovora. Jedna od etapa u sačinjavanju glavnog ugovora i predugovor o kupoprodaji nepokretnosti.
Kupoprodaja nepokretnosti se u većini slučajeva završava sklapanjem kupoprodajnog ugovora, koji potvrđuje usaglašenost obe ugovorne strane o svim bitnim elementima ugovora.
Međutim, zavisno od kompleksnosti slučaja, ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti mogu prethoditi pregovori i predugovor. U nekim slučajevima našim klijentima predugovor nije neophodan. Ipak, ponekad, zavisno od procene ozbiljnosti ugovornih strana i vrednosti same nekretnine, klijentima naše advokatske kancelarije savetujemo obavezno sklapanje ovog pravnog akta.
Šta je predugovor, na koji način štiti vaša prava i u kojim slučajevima vam je neophodan, obrazložiće vam poznavaoci obligacionog prava iz našeg advokatskog tima.
Šta je predugovor?
Predugovor, baš kao i sam ugovor, predstavlja saglasnost volje ugovornih strana da u određenom vremenskom periodu preuzmu obavezu zaključenja ugovora.
Nakon što su se pregovori budućih ugovornih strana završili uspešno i postignut je dogovor oko cene i svih bitnih pitanja vezanih za imovinu koja je predmet kupoprodaje, naredni korak je potpisivanje predugovora ili samog ugovora.
Predugovor nije identičan ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, već je korak koji mu prethodi, ali je takođe ugovor. Predugovorom prodavac neće biti obavezan na predaju predmeta kupoprodaje, niti će kupac biti obavezan na isplatu ugovorene cene. Međutim, obe ugovorne strane će biti zaštićene od potencijalnog odustanka druge strane.
Predugovor se može sklopiti i prilikom ostvarivanja prava preče kupovine (gde suvlasnički odnosi nalažu da prodavac pre nego što oglasi prodaju nekretnine istu ponudi suvlasnicima odnosno licima čije se poljoprivredno zemljište graniči sa njegovim), pre sklapanja glavnog ugovora, kada će obavezati prodavca i kupca na potpisivanje glavnog ugovora u datom vremenskom roku.
Kao što smo napomenuli, u kompleksnijim slučajevima kupoprodaje nekretnin savet je da se obratite stručnom licu advokatu za nekretnine za sačinjavanje predugovora, kako bi ste maksimalno zaštitili svoja prava. Takođe, predugovori se često zaključuju kada iz nekog razloga nisu ispunjeni svi uslovi za realizaciju glavnog ugovora.
Da li je predugovor obavezujući?
Da, predugovor jeste obavezujući, jer se njegovim potpisivanjem obe ugovorne strane obavezuju na zaključenje glavnog ugovora. Da bi predugovor proizvodio dejstvo ako je u pitanju nepokretnost mora biti overen od strane javnog beležnika.
Prilikom sklapanja predugovora vodimo se načelom Pacta sunt servanda koje je osnova ugovornog prava. Ovo načelo znači da je zaključeni ugovor zakon za ugovorne strane koje su dužne da ispune svoje ugovorom propisane obaveze.
Ugovorne strane ne mogu tek tako promeniti ugovorne obaveze ili odustati od njihovog ispunjenja. Ukoliko pak jedna strana odluči da odustane, naša advokatska kancelarija savetuje pokretanje sudskog spora kojim će biti zahtevano ostvarivanje prava oštećene ugovorne strane.
Da li ugovorne strane mogu da odustanu od predugovora?
Dok su tokom pregovora predomišljanja i odustajanje mogući, odustajanje od predugovora povlači sa sobom pravne posledice, osim u izuzetnim slučajevima:
Iako je Pacta sunt servanda generalno načelo, postoje izuzeci prilikom kojih se ne može primenjivati. Ako se okolnosti koje su postojale prilikom zaključenja predugovora drastično promene, tako da otežavaju ili čine nemogućim zaključenje predugovora, ugovorne strane mogu biti oslobođene od ugovornih obaveza, bez povlačenja pravnih posledica.
Klauzula rebus sic stantibus usled izmenjenih okolnosti omogućava isključenje obaveze sklapanja glavnog ugovora. Tada nastupa raskid ugovora usled izmenjenih okolnosti.
U praksi je našim klijentima koji ne poseduju znanje iz obligacionog prava često isuviše komplikovano da sagledaju objektivne okolnosti za nemogućnost ispunjenja ugovora. Kako ne biste bili obmanuti i ispustili vrednu nekretninu na korak pred zaključenje ugovora, savetujemo vam konsultacije sa pravnim timom naše advokatske kancelarije. Vođeni dugogodišnjim iskustvom u oblasti kupoprodaje nekretnina, znaćemo kako da postupimo.
Koji je rok za zaključenje glavnog ugovora?
Glavni ugovor, nakon kojeg se vrši prenos apsolutnih prava, treba da bude zaključen u roku koji je predviđen predugovorom. Ukoliko zakonski rok u predugovoru nije predviđen, zaključenje glavnog ugovora treba u praksi da bude realizovano u vremenskom roku , u skladu sa prirodom pravnog posla i okolnostima konkretnog slučaja.
Ukoliko jedna od ugovornih strana želi da odustane od zaključenja glavnog ugovora, nakon ili tokom predviđenog vremenskog roka, druga strana može u nekim slučajevima pokretanjem sudskog postupka da je prinudi na zaključenje ugovora.
Najčešća sankcija u slučaju odustanka od predugovora kod kupoprodaje nekretnine je gubljenje kapare ili vraćanje udvojene kapare zavisno od toga koja je strana odustala.
Sud će, nakon uvida u validnost predugovora (zbog čega je naročito važno da predugovor sačini iskusna advokatska kancelarija) doneti presudu koja obavezuje tuženog na zaključenje glavnog ugovora u određenom vremenskom roku.
Ako ni nakon isteka vremenskog roka datog od strane Suda tuženi ne zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, presuda će imati jednaku punovažnost kao sam ugovor. Kupac nekretnine će presudu moći da koristi kao pravni akt kojim će uknjižiti pravo svojine na nepokretnost.
Kako bi presuda bila kompletna od izuzetnog je značaja da predugovor i ugovor budu sačinjeni valjano, odnosno da sadrže sve bitne klauzule. Samo na taj način će tužena strana biti obavezana na potpisivanje glavnog ugovora, odnosno ako ne postupi po nalogu suda, ugovor će se smatrati zaključenim na dan pravosnažnosti presude.
Koje elemente treba da sadrži predugovor?
Kao što ste upravo imali priliku da pročitate, predugovor mora biti načinjen perfektno, bez ijedne manjkavosti, kako u slučaju neželjenog obrta situacije ne biste bili na gubitku. Sačinjavanje predugovora nije nešto što želite da kopirate sa Interneta, već korak tokom kojeg vam je neophodna podrška profesionalnog pravnog tima.
Preugovor treba da sadrži sve elemente glavnog ugovora, dakle da sadržinski bude kompletan, ali da poseduje odgovarajuću pravnu formu. Predmet kupoprodajnog ugovora, cena, kapara, sve što je navedeno u glavnom ugovoru biće sadržina predugovora, u odgovarajućoj pisanoj formi koja je potpisana i overena na Sudu.
Da li se prilikom zaključenja predugovora daje kapara?
Imali smo prilike da čujemo u praksi da klijenti prilikom sklapanja predugovora daju kaparu. Bitno je da znate da se iznos plaćen na ime kapare prilikom zaključenja predugovora ne smatra kaparom, iako se obe ugovorene strane mogu složiti da je u pitanju kapara. Bitno je da se predvidi šta predstavlja kaparu a šta deo plaćene cene radi izbegavanja kasnijih sporova.
Ukoliko ne dođe do realizacije glavnog ugovora ili predugovor nije valjano sačinjen, dati novac se smatra samo delom kupoprodajne cene. Kupac ima pravo na potraživanje povraćaja datog iznosa, ali ovaj iznos će biti vraćen jednostruko, a ne dvostruko, kao što bi bila kapara.
Kaparom se smatra samo novac koji se isplaćuje prilikom zaključenja glavnog ugovora, kao vid “garancije” da će i ostatak ugovorene cene biti isplaćen. Međutim, ukoliko do zaključenja glavnog ugovora nije došlo, isplaćeni novac se ne smatra kaparom, jer kapara po Zakonu o obligacionim odnosima ne postoji bez ugovora.
Zašto treba da angažujete advokata prilikom sačinjavanja predugovora?
Kao što ste imali priliku da vidite, predugovor je bitan element kupoprodaje nekretnine.
Danas agencije za nekretnine u sklopu svog posla nude kupcima sačinjavanje predugovora, što je čest problem u praksi. Sa nemalim brojem klijenata naša advokatska kancelarija je ispravljala greške koje su počinile agencije prilikom sačinjavanja predugovora.
Predugovor, baš kao i ugovor, mora biti valjano napisan, sadržavati sve stavke ugovora bitne za realizaciju kupoprodaje. Takođe mora biti napisan u ispravnoj formi, potpisan obema ugovornim stranama i overen kod javnog beležnika.
Ukoliko dođe do propusta pri bilo kojem od ovih koraka, predugovor neće imati pravnu važnost, što bi kupca moglo da dovede u potencijalno neprijatnu situaciju.